Imóvel sem escritura no inventário: é possível inventariar?

O pai morreu, e a casa ou o sítio onde a família viveu a vida inteira nunca teve escritura. Muita gente acredita que, nessa situação, não há o que fazer. O inventário de imóvel sem escritura costuma ser possível, ainda que com limites. Aqui você entende o que a Justiça tem admitido, como mostrar que o bem era da família e por que a regularização costuma vir em uma etapa posterior.

Neste artigo:

• Sem escritura, sem registro ou só com contrato?
• O inventário de imóvel sem escritura é permitido?
• Posse e propriedade: a diferença que importa
• Quais provas costumam ser usadas
• Como regularizar depois do inventário
• Custos e prazo
• Perguntas frequentes

Sem escritura, sem registro ou só com contrato?

Na linguagem do dia a dia, “imóvel sem escritura” pode significar situações bem diferentes. Vale identificar qual é a sua, porque o caminho muda:

O primeiro passo é pedir uma certidão atualizada no Registro de Imóveis da região, quando houver matrícula. Ela mostra em nome de quem o imóvel está.

O inventário de imóvel sem escritura é permitido?

Em 2022, a Terceira Turma do STJ decidiu no REsp 1.984.847 que é admissível partilhar em inventário os direitos de posse sobre imóveis não escriturados. No caso, uma viúva e as filhas queriam incluir uma área rural, e o tribunal estadual havia exigido a regularização antes.

Dois pontos dessa decisão ajudam a entender o inventário de imóvel sem escritura:

• A boa-fé pesa. A proteção foi pensada para quem não regularizou por falta de dinheiro ou de informação, não para quem queria esconder bem ou deixar de pagar imposto.
• A posse precisa existir de verdade. O STJ mandou o inventário seguir para verificar se havia posse e qual era a sua qualidade. Não basta afirmar.

É um precedente importante, mas cada processo depende das provas e do juiz do caso. O resultado não é automático.

Posse e propriedade: a diferença que importa

Propriedade é o direito de dono, que aparece na matrícula do Registro de Imóveis. Posse é o exercício de fato sobre o bem: morar, plantar, cuidar, pagar as contas.

O art. 1.206 do Código Civil diz que a posse passa aos herdeiros com as mesmas características que tinha. Assim, o que costuma entrar no inventário de imóvel sem escritura não é “a casa” como propriedade, e sim os direitos de posse e de compra que o falecido tinha.

Na prática, isso significa que a partilha organiza quem fica com esses direitos, mas a matrícula continua como está. Quem herdou ainda não consegue, só com isso, vender o imóvel como dono registrado ou usá-lo como garantia em um financiamento.

Quais provas costumam ser usadas

No inventário de imóvel sem escritura, a família precisa mostrar que o falecido se comportava como dono. Costumam ajudar:

• Contrato particular de compra e venda, recibos e comprovantes de pagamento.
• Carnês de IPTU ou, na área rural, CCIR e ITR em nome dele.
• Contas de luz e água no endereço.
• Fotos antigas da família no imóvel e notas de reforma ou construção.
• Declarações de vizinhos e pessoas que conheciam a família.
• Declaração de imposto de renda em que o bem apareça.

Junte o que existir, mesmo que pareça pouco. Vários documentos pequenos, em anos diferentes, costumam mostrar melhor a história do que um único papel.

Como regularizar depois do inventário

O inventário de imóvel sem escritura costuma resolver a divisão entre herdeiros. Para o imóvel ficar em ordem, a família ainda pode precisar de outro caminho. Os mais comuns são:

1. Escritura com o vendedor. Se ele ou os herdeiros dele forem encontrados e concordarem, costuma ser a saída mais simples.
2. Adjudicação compulsória. Serve para quem comprou e pagou, mas o vendedor não passou a escritura. Pode correr na Justiça e, em certos casos, em cartório, com contrato e prova de quitação.
3. Usucapião. É o reconhecimento da propriedade pelo tempo de posse, como dono e sem oposição, nos prazos do Código Civil (arts. 1.238 a 1.240). O herdeiro costuma poder somar o tempo de posse do falecido, conforme o art. 1.207. Para terras, o artigo sobre documentos para usucapião rural detalha o que costuma ser pedido.
4. Regularização fundiária (Reurb). Programa de prefeituras para núcleos urbanos informais, conforme a Lei 13.465/2017. Depende de haver um procedimento no seu município.

A ordem entre inventário e regularização varia. Em alguns casos, o melhor é resolver antes; em outros, depois. Um advogado que atua em inventário pode comparar as opções olhando os seus documentos.

Custos e prazo

Três cuidados costumam pesar no inventário de imóvel sem escritura:

• Prazo. O art. 611 do CPC prevê a abertura do inventário em até 2 meses da morte. Atrasar pode gerar multa do ITCMD, o imposto sobre herança, conforme a lei de cada estado.
• Imposto. A falta de escritura não significa, por si só, ficar sem imposto. A cobrança sobre direitos de posse depende da regra estadual, então vale confirmar na Secretaria da Fazenda.
• Cartório ou Justiça. Com herdeiros maiores e de acordo, o inventário em cartório pode ser possível, e alguns tabeliães registram apenas a transmissão dos direitos, sem transferir a propriedade. Cada caso depende das regras locais e dos documentos. Para ver as diferenças, leia sobre inventário judicial.

O passo a passo completo do processo está no guia de como fazer inventário.

Perguntas frequentes

Posso vender o imóvel depois do inventário de imóvel sem escritura?

Pode haver cessão dos direitos de posse, mas ela não equivale à venda com escritura e registro. O comprador costuma pagar menos e assumir o risco, e muitos bancos não financiam.

O imóvel está no nome de outra pessoa. Dá para incluir no inventário?

Pode ser possível incluir os direitos que o falecido tinha, se houver prova da compra ou da posse. O dono registrado pode ter que participar da regularização, conforme o caminho escolhido.

Um irmão mora no imóvel há anos. Ele ganha a casa sozinho?

Não automaticamente. Herdeiros costumam dividir a posse herdada, e a tese de usucapião de um contra os outros depende de situação específica, com posse exclusiva e sem oposição. Precisa de análise do caso.

Conclusão

No inventário de imóvel sem escritura, a falta do documento não costuma impedir a família de organizar a herança, porque os direitos de posse podem ser partilhados quando há boa-fé e provas. A regularização é uma etapa própria, e saber qual é o caminho do seu imóvel evita gastar duas vezes.

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