Quanto recebo de volta no distrato do imóvel

Paulo comprou um apartamento na planta, a parcela apertou e ele decidiu desistir. Na hora de abrir a proposta da construtora, a pergunta é direta: quanto recebo no distrato? A resposta sai de uma conta que dá para fazer em casa com o contrato e os comprovantes. A seguir você vê o que pode ser descontado, um exemplo com números e os casos em que a regra é diferente.

Neste artigo:

• Quanto recebo no distrato: a conta básica
• Um exemplo com números
• Se você já recebeu as chaves
• Quando o valor é pago
• Quando a regra muda
• Como conferir a proposta da construtora
• Perguntas frequentes

Quanto recebo no distrato: a conta básica

Para contratos feitos depois de dezembro de 2018, a referência é a Lei 13.786/2018, a Lei do Distrato. Ela se aplica a imóveis em incorporação, como apartamentos na planta.

Quando o desfazimento parte do comprador, a conta costuma ser:

1. Soma de tudo o que foi pago à construtora, corrigido pelo índice do contrato.
2. Menos a comissão de corretagem, quando estiver prevista no contrato.
3. Menos a multa, chamada de cláusula penal. O limite é de até 25% do valor pago, ou até 50% quando o empreendimento tem patrimônio de afetação (um regime em que o dinheiro da obra fica separado das outras contas da construtora).

Esses percentuais são tetos. O que vale é o que está no seu contrato, dentro desses limites. Por isso, a primeira coisa a ver é a cláusula que trata de desistência e se o contrato menciona patrimônio de afetação.

Um exemplo com números

Este é um exemplo ilustrativo, que serve só para mostrar como a conta de quanto recebo no distrato funciona. Imagine alguém que pagou R$ 100.000 à construtora, já corrigidos, dos quais R$ 5.000 foram de corretagem, e que ainda não recebeu as chaves:

Na prática, o saldo pode ser diferente. Tudo depende da multa prevista, do que foi pago diretamente à construtora e de outras cobranças. Por isso, ao se perguntar quanto recebo no distrato, o mais importante é fazer a conta com os números do seu contrato.

Se você já recebeu as chaves

Quem já teve o imóvel à disposição pode ter outros descontos, além dos anteriores:

• Taxa de fruição: até 0,5% sobre o valor atualizado do contrato, proporcional ao tempo de uso. É uma espécie de compensação por ter usado o imóvel.
• IPTU e outros impostos do período.
• Condomínio e taxas de associação do período.
• Outros encargos e despesas previstos no contrato.

Esses valores podem ser abatidos do que há para devolver. Nesse caso, a resposta para quanto recebo no distrato tende a ser bem menor, e o tempo de ocupação pesa bastante.

Quando o valor é pago

Depois de saber quanto recebo no distrato, vem a dúvida sobre a data. O prazo depende do tipo de empreendimento e do que a lei prevê:

Atenção ao primeiro caso: como o habite-se é o documento que libera a ocupação do prédio, a espera pode ser longa se a obra ainda estiver no começo. Isso pode pesar na decisão.

Quando a regra muda

Algumas situações mudam bastante a resposta para quanto recebo no distrato:

• Atraso de obra: passados os 180 dias de tolerância (que precisam estar no contrato de forma clara), o comprador pode desfazer o negócio e receber de volta tudo o que pagou, além da multa prevista, conforme a lei.
• Arrependimento em 7 dias: quem comprou em estande de vendas ou fora da sede pode desistir em até 7 dias, com a devolução de tudo, incluindo a corretagem. A comunicação deve ser feita por carta registrada, com aviso de recebimento.
• Comprador substituto: se você indicar outra pessoa para ficar com o imóvel, com capacidade financeira e aprovação da construtora, a lei afasta a multa.
• Contrato antes da lei: para contratos antigos, os tribunais costumam aplicar entendimento anterior, inclusive a Súmula 543 do STJ, que trata da restituição.
• Alienação fiduciária registrada: se o imóvel já está nesse tipo de garantia, com registro em cartório, o STJ tem entendido que vale outro procedimento, com leilão, e a conta é outra.
• Lote em loteamento: segue uma lei própria, com regras diferentes.

Se o seu caso se encaixa em alguma dessas situações, a conta da construtora pode não ser a correta. Para entender o assunto de forma mais ampla, veja o artigo sobre distrato imobiliário.

Como conferir a proposta da construtora

A lei permite que as partes façam um acordo de distrato com condições próprias. Assim, depois de assinado, pode ser difícil rever o combinado. Antes de assinar, confira:

• Se o total pago na proposta bate com os seus comprovantes.
• Qual índice foi usado para corrigir os valores.
• Qual percentual de multa foi aplicado e se ele é o do contrato.
• Se a corretagem foi cobrada com previsão no contrato.
• Quando e como o dinheiro será pago.
• Se existe cláusula que impede você de questionar depois.

Separe contrato, aditivos, comprovantes de pagamento, a proposta da construtora e as conversas com a empresa. Com isso, um advogado consegue checar quanto recebo no distrato no seu caso e explicar os riscos e os custos antes de qualquer decisão. A forma de cobrança dos honorários é definida em contrato, e vale esclarecer isso na primeira conversa.

Perguntas frequentes

Quanto recebo no distrato se a culpa for da construtora?

Quando o atraso ultrapassa a tolerância sem culpa do comprador, a lei prevê a devolução de tudo o que foi pago, com a multa estabelecida e correção, em até 60 dias. A análise depende do contrato.

A construtora pode ficar com tudo o que eu paguei?

Não é o que a lei prevê. Os descontos têm limites, e depois do desfazimento eles ficam restritos aos valores efetivamente pagos, com exceção da fruição.

Posso discutir o valor mesmo com contrato assinado?

Depende. Cláusulas podem ser questionadas em certos casos, mas é mais simples conferir antes de assinar o distrato, porque depois a discussão costuma ficar mais difícil.

Conclusão

A resposta para quanto recebo no distrato sai de uma conta: o que foi pago, menos corretagem, multa e, se você recebeu as chaves, os gastos do período. O prazo e o percentual dependem do contrato, e atraso de obra pode mudar tudo. Cada caso precisa ser analisado com os documentos.

Conheça a página de elaboração e revisão de contratos do Fiorot Gama. Nossa equipe atende online e presencial, com agendamento prévio. Fale no WhatsApp com um advogado.