Distrato imobiliário: como desistir da compra de imóvel na planta

O distrato imobiliário é o caminho para quem comprou um apartamento, casa ou lote na planta e não consegue mais pagar, mudou de planos ou cansou de esperar por uma obra atrasada. Muita gente acredita que, ao desistir, perde tudo o que pagou. Não é assim. Este artigo explica o que a lei prevê e o que observar antes de assinar qualquer acordo com a construtora.

Neste artigo:

• O que é o distrato imobiliário
• Quando o comprador pode desistir
• Quanto a construtora pode reter
• Em quanto tempo o dinheiro volta
• Atraso da obra: uma situação diferente
• Contratos antigos e loteamentos
• Perguntas frequentes

O que é o distrato imobiliário

Distrato é o desfazimento de um contrato. No mercado imobiliário, a palavra é usada quando o comprador e a construtora encerram o compromisso de compra e venda antes da entrega das chaves, com a devolução de parte do que foi pago.

Desde dezembro de 2018, o distrato imobiliário tem regras próprias, previstas na Lei 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato. Ela alterou as leis de incorporação e de loteamento para dizer quanto pode ser retido e quando o valor deve ser devolvido.

Quando o comprador pode desistir

Em regra, o comprador pode pedir o distrato a qualquer momento antes da entrega, mesmo sem culpa da construtora. Os motivos mais comuns são:

• A parcela ficou pesada depois de perda de emprego ou queda de renda.
• O financiamento bancário das chaves foi negado.
• A família mudou de cidade ou de planos.
• A obra está atrasada ou parada.

O motivo importa porque muda a conta. Quando a desistência é do comprador, a construtora pode reter uma parte. Quando a culpa é da construtora, como no atraso, a situação tende a ser mais favorável a quem comprou.

Também existe o direito de arrependimento: quando a compra foi feita em estande de vendas ou fora da sede da construtora, o comprador pode desistir em até 7 dias da assinatura com devolução integral, inclusive da comissão.

Quanto a construtora pode reter

No distrato imobiliário por desistência do comprador, a Lei do Distrato prevê, em linhas gerais:

• Multa de até 25% do valor pago nos empreendimentos comuns.
• Multa de até 50% do valor pago quando o empreendimento tem patrimônio de afetação, que é um regime em que o dinheiro da obra fica separado das contas da construtora.
• Comissão de corretagem, quando ela foi informada de forma clara no contrato.
• Se o comprador já estava morando no imóvel, podem ser descontados também impostos, condomínio e um valor pelo uso.

Esses percentuais são o máximo permitido. O contrato pode prever menos, e a negociação também pode chegar a um valor menor. Os tribunais ainda analisam caso a caso quando a retenção parece exagerada.

Em quanto tempo o dinheiro volta

O prazo da devolução também depende do tipo de empreendimento:

• Com patrimônio de afetação: até 30 dias depois da emissão do habite-se, que é o documento da prefeitura que libera o prédio para uso.
• Sem patrimônio de afetação: até 180 dias depois da assinatura do distrato.

Na prática, isso significa que o comprador pode esperar meses pelo dinheiro. Por isso vale ler o termo de distrato com atenção antes de assinar: valor, data de pagamento, correção e forma de depósito precisam estar escritos.

Atraso da obra: uma situação diferente

A lei permite uma tolerância de até 180 dias além da data prometida, desde que isso esteja no contrato. Passado esse prazo, o comprador pode pedir o encerramento do contrato por culpa da construtora.

Nesse caso, a lei prevê a devolução de tudo o que foi pago, com correção, e a multa prevista no contrato, sem a retenção que existe na simples desistência. O prazo para a devolução também é menor. Quem prefere esperar a obra pode, em vez disso, pedir indenização pelo atraso.

Contratos antigos e loteamentos

Contratos assinados antes da Lei do Distrato seguem, em regra, as regras da época. Para eles, o Superior Tribunal de Justiça tem entendimento de que a devolução deve ser feita de uma vez, e não em parcelas, e os tribunais costumavam aceitar retenções menores.

Lotes têm regra própria na Lei do Parcelamento do Solo. A conta da retenção leva em conta o valor do contrato e outros itens, como o tempo de uso do lote. Vale analisar o contrato específico.

Antes de qualquer decisão, conferir as cláusulas é o primeiro passo. Em contratos empresariais explicamos por que as cláusulas de rescisão e multa merecem atenção em qualquer contrato.

Perguntas frequentes

Perco tudo o que paguei se desistir do imóvel na planta?

Não. A lei permite que a construtora retenha uma parte, dentro de limites, e devolva o restante. O valor exato depende do contrato e do tipo de empreendimento.

Posso fazer o distrato imobiliário sem advogado?

Pode assinar direto com a construtora. Mas o termo de distrato costuma ser redigido por ela, e uma revisão antes da assinatura ajuda a conferir se os descontos respeitam a lei.

A construtora pode se recusar a fazer o distrato?

Em regra, ela não pode impedir o comprador de encerrar o contrato. Se não houver acordo sobre os valores, a questão pode ser levada à Justiça.

Conclusão

O distrato imobiliário não significa perder tudo. A lei limita a retenção, define prazos de devolução e trata de forma diferente quem desiste por conta própria e quem desiste por atraso da obra. O que mais pesa no resultado é o que está escrito no contrato.

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