Casa financiada no divórcio: quem fica com o imóvel e com a dívida

“Se eu pedir o divórcio, perco a casa? E quem continua pagando as parcelas?” A casa financiada no divórcio costuma ser a maior preocupação de quem decidiu se separar, porque mistura duas relações diferentes: a do casal entre si e a do casal com o banco. Separar essas duas coisas já ajuda a enxergar o problema com mais calma. Aqui você entende o que costuma ser dividido, o que acontece com a dívida e quais são os caminhos possíveis.

Neste artigo:

• Duas perguntas diferentes: o imóvel e a dívida
• O que entra na partilha da casa financiada no divórcio
• O regime de bens muda a conta
• O que o banco tem a ver com isso
• Caminhos para resolver a casa financiada no divórcio
• Quem fica morando e quem paga enquanto nada se resolve
• Perguntas frequentes

Duas perguntas diferentes: o imóvel e a dívida

Na casa financiada no divórcio, normalmente nenhum dos dois tem “a casa” inteira ainda. O que o casal tem é um direito sobre o imóvel, que vai crescendo conforme as parcelas são pagas, e uma dívida com o banco para o restante.

Por isso, são duas perguntas:

• Entre o casal: quanto do que já foi pago pertence a cada um?
• Com o banco: quem continua responsável pelas parcelas que faltam?

O acordo do casal resolve a primeira. A segunda depende também do banco, como você vai ver adiante.

O que entra na partilha da casa financiada no divórcio

No regime mais comum, a comunhão parcial de bens, o que foi comprado durante o casamento com pagamento costuma ser dos dois, como prevê o Código Civil nos arts. 1.658 e 1.660. Isso costuma valer mesmo quando só um deles aparece no contrato ou só um deles paga as parcelas.

Na prática, os tribunais costumam olhar para o período das parcelas. O resultado depende do caso concreto, mas a lógica mais frequente é esta:

Separação de fato é o momento em que o casal deixa de viver como casal, mesmo sem nenhum papel assinado. Guardar a prova dessa data e dos pagamentos feitos depois dela costuma ajudar bastante. O tema mais amplo está no artigo sobre partilha de bens no divórcio.

E o FGTS usado na compra? Esse ponto costuma gerar discussão, e a resposta depende de quando o saldo foi formado. Vale separar os extratos antes de conversar com um advogado.

O regime de bens muda a conta

Na casa financiada no divórcio, o primeiro documento a olhar é a certidão de casamento, que informa o regime:

• Comunhão parcial: segue a lógica da tabela acima. Na união estável sem contrato escrito, costuma valer a mesma regra.
• Comunhão universal: em regra, quase tudo é dos dois, inclusive o que veio antes do casamento, com algumas exceções previstas em lei.
• Separação de bens: em regra, cada um fica com o que está em seu nome. Quem provar que ajudou a pagar pode discutir uma compensação.

Minha Casa, Minha Vida tem regra própria. A Lei 14.620/2023, no art. 10, prevê que, na separação ou no divórcio, o título do imóvel obtido pelo programa durante a união fique em nome da mulher. A própria lei traz exceções, como os financiamentos com recursos do FGTS. Por isso, é preciso conferir o contrato.

O que o banco tem a ver com isso

O banco não participa do divórcio. Mesmo que o casal combine que só um vai pagar, o contrato continua como foi assinado. Se os dois assinaram, os dois costumam continuar respondendo perante o banco até que o contrato seja alterado.

Para tirar um dos nomes, normalmente o banco analisa se quem fica consegue pagar sozinho, com renda e documentos. A análise pode ser negada. É o ponto que mais surpreende quem resolve a casa financiada no divórcio só no acordo do casal.

Atrasar também tem consequência para os dois. Na alienação fiduciária, forma comum de financiamento em que o imóvel fica em garantia até a quitação, o atraso prolongado pode levar à perda do imóvel. Assim, o combinado sobre quem paga precisa caber no bolso de quem assume.

Caminhos para resolver a casa financiada no divórcio

Não existe uma saída melhor para todo mundo. Depende da renda, dos filhos e do quanto falta pagar:

1. Vender e dividir. O imóvel é vendido, com a aceitação do banco e a quitação do saldo. O que sobra é dividido conforme a parte de cada um. Costuma encerrar a relação de forma mais limpa.
2. Um fica com a casa e compensa o outro. Quem fica assume as parcelas, com aprovação do banco, e paga ao outro a parte dele, em dinheiro ou trocando por outro bem.
3. Manter o imóvel em nome dos dois por um tempo. Costuma ser usado quando há filhos pequenos ou mercado ruim. Exige regras por escrito sobre quem paga, quem mora e até quando.
4. Transferir para outra pessoa. A venda do financiamento para terceiro também depende de aprovação do banco. Evite o chamado “contrato de gaveta”, que deixa o risco com quem continua no contrato.

Vale saber que o divórcio pode sair antes de a casa estar resolvida. O art. 1.581 do Código Civil permite o divórcio sem partilha de bens, e a divisão fica para depois. Isso alivia a pressa, mas deixa o assunto pendente, e convém não esquecê-lo.

Quem fica morando e quem paga enquanto nada se resolve

Enquanto a casa financiada no divórcio não é resolvida, é comum que um dos dois fique no imóvel, muitas vezes com os filhos. Morar lá não significa ser dono de tudo, nem perder a parte por ter saído.

Em algumas situações, os tribunais têm admitido que quem saiu peça uma compensação pelo uso exclusivo do imóvel por quem ficou, parecida com um aluguel proporcional. Isso depende do caso concreto, inclusive de haver filhos morando ali e da divisão das despesas.

Algumas atitudes costumam evitar briga depois:

• Guardar comprovantes de cada parcela paga, em nome de quem pagou.
• Registrar por mensagem a data em que o casal se separou de fato.
• Pedir ao banco o saldo devedor atualizado e o extrato do contrato.
• Não parar de pagar sem combinar antes.

Para ver o divórcio como um todo, leia o guia de como funciona o divórcio.

Perguntas frequentes

Se o contrato está só no nome dele, tenho direito à casa financiada no divórcio?

Pode ter. Na comunhão parcial, o que foi pago durante a união costuma ser dos dois, mesmo com um nome só no contrato. A análise depende das datas e do regime de bens.

Quem saiu de casa perde o direito ao imóvel?

Em regra, sair de casa não faz a pessoa perder a parte dela na partilha. Existem situações específicas previstas em lei, então vale analisar o caso antes de decidir, principalmente se o afastamento for longo.

Dá para fazer a partilha no cartório?

Pode ser possível quando há acordo entre o casal e os requisitos da lei são cumpridos, com advogado. Havendo financiamento, o banco continua precisando concordar com qualquer alteração no contrato.

Conclusão

A casa financiada no divórcio costuma parecer um nó só, mas são duas questões: o que foi pago, que é dividido entre o casal, e a dívida, que depende do banco. Com o regime de bens, as datas e os comprovantes em mãos, fica mais fácil avaliar cada caminho, sem decisão apressada.

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