Lei do Distrato: quanto a construtora pode reter quando você desiste do imóvel

Paulo comprou um apartamento na planta, pagou dois anos de parcelas e agora não consegue mais seguir. A primeira pergunta dele é a mesma de quase todo comprador nessa situação: quanto vou receber de volta? Desde 2018, boa parte dessa resposta está na Lei do Distrato (Lei 13.786/2018). Este artigo explica o que ela permite reter, em que prazo a devolução acontece e quando o cenário fica diferente.

Neste artigo:

• O que é a Lei do Distrato
• Quanto a construtora pode reter
• Outros descontos permitidos
• Prazo para devolver o dinheiro
• Quando o atraso é da construtora
• Lei do Distrato: acordo ou Justiça?
• Perguntas frequentes

O que é a Lei do Distrato

A Lei 13.786/2018 alterou a lei das incorporações imobiliárias e a lei de loteamentos para criar regras sobre o desfazimento do contrato de compra de imóvel na planta. Antes dela, cada tribunal fixava um percentual diferente, e a discussão era longa.

Um ponto de partida importante: a lei vale para contratos assinados a partir do fim de dezembro de 2018, quando entrou em vigor. Contratos anteriores costumam seguir o entendimento dos tribunais da época, que em geral admitia retenções menores.

Antes de tudo, confira se o seu contrato tem o quadro-resumo exigido pela lei, com o preço, as parcelas, a comissão de corretagem e as consequências do distrato. A falta dessas informações pode ser discutida.

Quanto a construtora pode reter

Quando é o comprador que desiste, sem culpa da construtora, a lei permite que ela fique com uma parte do que foi pago, a título de multa (a chamada cláusula penal):

Patrimônio de afetação é um regime em que o dinheiro do empreendimento fica separado das outras contas da construtora, para proteger os compradores se ela tiver problemas financeiros. A informação costuma estar no contrato e no registro da incorporação no cartório de imóveis.

Repare na palavra “até”. Esses percentuais são o teto. O contrato pode prever menos, e há decisões que reduzem a multa quando ela se mostra excessiva diante do caso concreto, embora isso não seja garantido.

Outros descontos permitidos

Além da multa, a lei permite descontar:

• Comissão de corretagem, se ela estava informada no contrato.
• Taxa de fruição, de até 0,75% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, se você já recebeu as chaves e usou o imóvel.
• Impostos e taxas do imóvel no período em que ele ficou à sua disposição, como IPTU e condomínio.

Na soma, esses descontos podem consumir boa parte do que foi pago, principalmente quando o comprador já morava no imóvel. Faça as contas com calma antes de assinar qualquer termo.

Prazo para devolver o dinheiro

Pela Lei do Distrato, a devolução é feita em parcela única:

• Sem patrimônio de afetação: até 180 dias depois do distrato.
• Com patrimônio de afetação: até 30 dias depois do habite-se (a certidão da prefeitura que libera o prédio).

Se o imóvel for revendido antes, a devolução pode ser antecipada, em até 30 dias depois da revenda.

Quando o atraso é da construtora

Aqui a regra muda bastante. A lei admite uma tolerância de até 180 dias além da data prevista para a entrega. Passado esse prazo, o comprador pode pedir o desfazimento do contrato e, nesse caso, costuma ter direito à devolução integral do que pagou, corrigida, além da multa prevista no contrato, em até 60 dias.

Quem preferir ficar com o imóvel mesmo com o atraso pode ter direito a uma indenização mensal. Cada situação depende do contrato e das provas do atraso.

Lei do Distrato: acordo ou Justiça?

Há três caminhos principais, e eles podem ser combinados:

1. Negociar direto com a construtora. É o mais rápido, mas o termo de distrato que ela apresenta costuma aplicar a retenção máxima. Leia antes de assinar, porque depois de assinado fica mais difícil discutir.
2. Negociar com apoio de um advogado. A conversa passa a considerar o contrato inteiro, a falta de informação no quadro-resumo, a data de assinatura e eventuais atrasos.
3. Entrar na Justiça. Quando não há acordo, ou quando a retenção proposta parece ir além do que a lei permite. O processo leva mais tempo, mas permite discutir cada desconto.

O artigo sobre distrato imobiliário mostra o passo a passo para iniciar o pedido.

Também há o direito de arrependimento: quem comprou em estande de vendas ou fora da sede da construtora pode desistir em até 7 dias, com devolução integral, inclusive da corretagem.

Perguntas frequentes

A construtora pode reter 50% de qualquer contrato?

Não. Os 50% só valem para empreendimentos com patrimônio de afetação. Nos demais, o teto é 25%.

Já assinei o distrato. Ainda posso discutir?

Pode ser possível, principalmente se houve cobrança acima do que a lei permite ou falta de informação. Depende do que foi assinado.

E se eu comprei um lote?

Lotes seguem a lei de loteamentos, com regras próprias de retenção e de devolução, que costumam ser diferentes das de apartamento na planta.

Conclusão

A Lei do Distrato trouxe limites claros: até 25% de retenção, ou até 50% com patrimônio de afetação, mais corretagem e fruição em alguns casos. Mas são tetos, e o cenário muda quando o contrato é antigo, quando faltam informações ou quando o atraso é da construtora.

Antes de assinar o termo de distrato, vale ter o contrato revisado. Conheça a página de elaboração e revisão de contratos do Fiorot Gama. Nossa equipe atende online e presencialmente, com agendamento prévio. Fale no WhatsApp com um advogado.