Inventário de imóvel rural: o que muda em relação ao urbano

O pai deixou um sítio, uma chácara ou uma fazenda, e agora os filhos precisam resolver a herança. A primeira dúvida costuma ser: o inventário de imóvel rural é diferente do inventário de uma casa na cidade? As etapas são as mesmas, mas a terra tem documentos próprios, cadastros federais e regras sobre divisão que pegam muita família de surpresa. Neste artigo você vai entender o que muda, quais documentos separar e quais cuidados evitam atraso.

Neste artigo:

• O que é igual no inventário rural e no urbano
• Documentos próprios do inventário de imóvel rural
• Dá para dividir a terra entre os herdeiros?
• Imposto e avaliação da propriedade
• Situações comuns no campo
• Perguntas frequentes

O que é igual no inventário rural e no urbano

O inventário é o procedimento que identifica os bens deixados pela pessoa que faleceu, paga as dívidas e os impostos e divide o que sobra entre os herdeiros. Isso vale para qualquer bem, seja apartamento, carro, conta bancária ou terra.

Por isso, algumas regras são as mesmas:

• Prazo: o inventário deve ser aberto em até 2 meses da morte. Passado esse prazo, os estados costumam aplicar multa sobre o imposto.
• Caminho: pode ser feito em cartório, quando todos os herdeiros são maiores, capazes e concordam, ou na Justiça, nos demais casos.
• Imposto: incide o ITCMD, o imposto estadual sobre herança.
• Advogado: é obrigatório nos dois caminhos.

Para ver as etapas completas, leia o guia de como fazer inventário.

Documentos próprios do inventário de imóvel rural

Além da matrícula do imóvel no Registro de Imóveis, que vale para qualquer propriedade, a terra tem documentos que o imóvel urbano não tem:

Quando algum desses documentos está desatualizado ou com débito, o cartório pode travar a escritura ou o registro da partilha até que a pendência seja resolvida. É comum, por exemplo, o ITR estar em atraso há anos ou o CCIR ainda estar no nome de um antigo dono.

Dá para dividir a terra entre os herdeiros?

Aqui está a maior diferença em relação ao imóvel urbano. A lei não permite dividir um imóvel rural em pedaços menores do que a fração mínima de parcelamento, um tamanho definido para cada município pelo INCRA. A regra está no Estatuto da Terra, art. 65.

Na prática, isso significa:

• Terra grande, poucos herdeiros: pode ser possível dividir em lotes, cada um com sua matrícula, desde que cada parte respeite a fração mínima.
• Terra pequena, muitos herdeiros: a divisão física costuma não ser possível. Os herdeiros ficam como condôminos, ou seja, todos donos da terra inteira, cada um com sua porcentagem.
• Um herdeiro quer ficar com a terra: ele pode compensar os outros com dinheiro ou com outros bens da herança, se todos concordarem.

O condomínio funciona bem quando a família se entende. Quando não, decisões simples, como arrendar ou vender, passam a depender de todos, e isso costuma gerar conflito. Vale pensar nisso antes de assinar a partilha.

Imposto e avaliação da propriedade

O ITCMD é calculado sobre o valor do imóvel, e cada estado tem sua forma de chegar a esse valor. No campo, a avaliação pode considerar a área, a localização, as benfeitorias (casa, curral, galpão, terreiro) e as lavouras permanentes, como café e frutas.

Dois pontos que costumam gerar surpresa:

• O valor declarado no ITR muitas vezes é bem menor do que o valor real da terra, e o estado pode não aceitar esse número como base do imposto.
• Máquinas, gado e safra colhida também entram no inventário como bens, separados da terra.

Situações comuns no campo

Terra sem escritura, só com contrato de compra e venda. É muito comum no interior. O direito sobre a posse pode ser inventariado, mas a regularização da propriedade costuma exigir um passo a mais. O tema está no artigo sobre inventário de imóvel sem escritura.

Terra arrendada ou com parceiro. O contrato de arrendamento ou de parceria não acaba automaticamente com a morte do dono. Os herdeiros, em regra, assumem a posição dele até o fim do contrato.

Um herdeiro mora e trabalha na terra. Ele não vira dono sozinho por isso, mas a situação pode ter consequências na partilha, como discussão sobre benfeitorias que ele fez. Depende do caso concreto.

Divisa com o vizinho incerta. Quando a cerca não bate com a matrícula, o georreferenciamento costuma revelar a diferença, e pode ser preciso corrigir a área antes de concluir a partilha.

Perguntas frequentes

Inventário de imóvel rural pode ser feito em cartório?

Pode, quando todos os herdeiros são maiores, capazes e estão de acordo, e quando os documentos da terra estão em ordem. Pendências no CCIR ou no ITR costumam ser resolvidas antes.

Preciso de georreferenciamento para fazer o inventário?

Depende do tamanho da terra e do que será feito com ela. Para desmembrar a propriedade entre os herdeiros, o georreferenciamento costuma ser exigido.

Os herdeiros podem vender a terra antes de terminar o inventário?

A venda definitiva depende da conclusão do inventário. Em alguns casos é possível pedir autorização judicial ou ceder os direitos hereditários, com cuidados próprios.

Conclusão

O inventário de imóvel rural tem as mesmas etapas do urbano, mas os documentos da terra e o limite para dividir a propriedade exigem atenção desde o início. Separar CCIR, ITR, CAR e matrícula logo nas primeiras semanas evita que o processo pare no meio do caminho.

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